A alienação fiduciária de imóvel é uma prática muito comum no Brasil, especialmente em operações de financiamento habitacional. O que muitas pessoas não compreendem plenamente, porém, são os efeitos jurídicos desse contrato em relação à proteção do bem de família. O tema, aparentemente simples, envolve nuances relevantes discutidas em diversos julgados do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Neste artigo, vamos esclarecer os principais aspectos da relação entre alienação fiduciária e a impenhorabilidade do bem de família. O objetivo é evitar que você, seja advogado ou não, cometa erros jurídicos ao lidar com esse tipo de contrato. Também traremos dois entendimentos importantes do STJ que podem definir o rumo de uma ação judicial sobre o tema.

O Que é Alienação Fiduciária de Imóvel?

A alienação fiduciária é uma forma de garantia bastante utilizada em contratos de financiamento imobiliário. Nela, o devedor transfere a propriedade resolúvel do imóvel ao credor — geralmente um banco — e, em contrapartida, mantém a posse direta do bem.

Isso significa que, embora o comprador continue morando no imóvel, a propriedade jurídica pertence ao banco até a quitação integral da dívida. Somente após o pagamento total das parcelas do financiamento é que a propriedade retorna ao devedor, encerrando a alienação fiduciária.

A alienação fiduciária está regulamentada pela Lei nº 9.514/1997, que trata do Sistema de Financiamento Imobiliário no Brasil.

Bem de Família: Proteção Prevista em Lei

O bem de família é aquele imóvel utilizado como residência da entidade familiar. Ele goza de impenhorabilidade conforme previsto na Lei nº 8.009/1990, que impede a penhora do imóvel por dívidas civis, comerciais, fiscais, previdenciárias, entre outras.

No entanto, essa proteção não é absoluta.

A Exceção: Alienação Fiduciária e a Quebra da Impenhorabilidade

Quando o imóvel é oferecido em alienação fiduciária, a regra da impenhorabilidade do bem de família não se aplica. Isso porque, ao formalizar o contrato, o devedor consente expressamente em oferecer sua residência como garantia, transferindo a propriedade ao credor fiduciário.

Essa posição é consolidada no Superior Tribunal de Justiça, que entende que o devedor, ao celebrar contrato com cláusula de alienação fiduciária, não pode alegar posteriormente a proteção do bem de família. Essa tentativa de proteção seria considerada uma violação ao princípio da boa-fé contratual.

Resumo:

• O bem de família é impenhorável por regra geral (Lei 8.009/90);
• Mas essa regra não se aplica ao imóvel financiado via alienação fiduciária;
• O STJ já firmou o entendimento de que há exceção legal à impenhorabilidade nesse caso.

Perda do Imóvel em Caso de Inadimplência

Ao não pagar o financiamento, o devedor perde o imóvel. Isso ocorre por meio de um processo legal de consolidação da propriedade no nome do credor, seguido de leilão extrajudicial do bem.

O valor obtido na venda é utilizado para quitar a dívida. E, se houver saldo remanescente, ele é devolvido ao devedor.

STJ: Proteção do Saldo Remanescente e Outros Credores

A segunda tese relevante discutida pelo STJ refere-se justamente ao saldo remanescente do leilão do imóvel em alienação fiduciária.

Embora o imóvel possa ser tomado pelo credor fiduciário, o STJ entende que o valor excedente da venda (isto é, o que sobra após o pagamento da dívida) não pode ser penhorado por outros credores. Nesse caso, aplica-se a proteção da impenhorabilidade do bem de família ao valor residual.

Esse entendimento visa evitar que o devedor fique completamente desassistido na tentativa de adquirir nova moradia para si e sua família. A tese é clara: a proteção do bem de família alcança o valor remanescente da venda do imóvel financiado.

Essa posição foi firmada, entre outros, no julgamento do REsp 1.677.079/SP, de relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.

Conclusão: O Que o Advogado Precisa Saber

• Imóveis dados em garantia por alienação fiduciária podem ser retomados pelo banco, mesmo sendo bem de família;
• O devedor não pode invocar a proteção da Lei 8.009/90 contra o credor fiduciário;
• Entretanto, outros credores não podem atingir o saldo remanescente da venda do imóvel, preservando-se, assim, os direitos básicos do devedor à moradia;
• O advogado deve conhecer essas distinções para orientar corretamente seus clientes e construir uma tese sólida em ações judiciais envolvendo execução, leilão ou proteção patrimonial.

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